Tras la publicación hoy en el BOE, la nueva ley de vivienda ya es una realidad y entra en vigor el 26 de mayo.
El proyecto de Ley se aprobó de forma definitiva en el pleno del Senado y la normativa ha salido adelante en la Cámara Alta sin modificaciones a pesar de tener el voto en contra de varios partidos políticos.
Sin duda, esta ley que busca el derecho a la vivienda de todas las personas, es una de las más polémicas de los últimos tiempos. Pero, ¿qué es lo que cambia exactamente?
¡Te lo contamos! 😉
1.- Tope en las actualizaciones de renta
Se pone tope a las actualizaciones de renta:
- Subida máxima del 2% de la renta durante 2023
- Subida máxima del 3% de la renta durante el 2024
- A partir del 2025 los incrementos de renta estarán fijados por un Índice de precio de alquiler que tendrán que preparar entre el Mitma y el INE antes de que finalice el 2024
Nota: Este límite de subida en las rentas de las viviendas alquiladas en realidad ya existe desde marzo de 2022 aunque ahora lo han dejado de forma permanente
2.- Información mínima en las operaciones inmobiliarias
A partir de ahora, los intermediarios tendrán que facilitar una serie de información en todas las operaciones inmobiliarias, tanto de venta como de alquiler:
- Condiciones económicas de la operación (precio, formas de pago, cargas…)
- Características esenciales de la vivienda y edificio (cédula de habitabilidad, acreditación de superficie útil y construida, certificado energético, ITE, antigüedad de la casa, servicios comunitarios…)
- Identificación del vendedor o arrendador
Nota: Por nuestra parte, dentro de nuestra transparencia como empresa, este tipo de datos ya los facilitábamos en cualquier operación
3.- Prórrogas de alquiler para personas vulnerables
A partir de mañana, aquellos inquilinos vulnerables a los que se les acabe el contrato de alquiler, podrán solicitar una prórroga de máximo un año siempre y cuando:
- Acrediten mediante los servicios sociales de su comunidad su situación de vulnerabilidad económica y social
- El propietario de la vivienda sea un gran tenedor
4.- Recargo de IBI para viviendas vacías
Aquellas viviendas que permanezcan vacías durante el plazo de dos años, sufrirán un recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). El porcentaje de más que se pagará, estará entre el 50% y el 150% dependiendo de varios factores:
- El tiempo durante el que la vivienda ha estado desocupada
- El número de viviendas desocupadas que sean del mismo propietario en el mismo municipio
Nota: El Ayuntamiento de Donosti ya venía cobrando un recargo del IBI a las viviendas vacías que comenzó siendo del 50% y actualmente estaba en el 100% con algunas excepciones
5.- Los honorarios de intermediación en el alquiler, correrán a cuenta del propietario
Hasta ahora, no había una normativa al respecto y cada agencia inmobiliaria podía cobrar sus honorarios a quien creyera oportuno aunque mayoritariamente los honorarios se cobraban al inquilino.
Ahora esto cambia y los honorarios los tendrá que abonar el propietario ya que se entiende que es el que contrata el servicio.
Nota: En mimo asesores inmobiliarios, estos honorarios siempre los hemos cobrado a medias entre inquilino y propietario por dos motivos: Porque nos parecía más justo y porque, al pagarnos los dos, podíamos mediar entre las partes. A partir de mañana, los honorarios tendrán que ser abonados por los propietarios
6.- Desahucios, ejecución hipotecaria y subasta de inmuebles
En los tres casos, hay algunas cosas que cambian con esta nueva ley:
- El demandante tendrá que acreditar si esa vivienda es su vivienda habitual así como demostrar si es o no un gran tenedor mediante Nota Simple del Registro de la Propiedad
- Si el propietario de la vivienda es un gran tenedor y el ocupante utiliza esa vivienda como vivienda habitual, habrá que llevar a cabo, antes de nada, un procedimiento de conciliación establecido por la Administración Pública competente
En el caso de los desahucios, se añade alguna novedad más:
- Se trasladará a las Administraciones públicas competentes la resolución con fecha de lanzamiento del desahucio para comprobar la vulnerabilidad de los ocupantes del piso
- El plazo de desahucio se amplía a 2 meses para las personas físicas y a 4 meses para las personas jurídicas
Por otro lado, hay otras medidas que están aprobadas pero aun no entrarán en vigor ya que, para aplicarlas, es necesario que los organismos competentes de cada municipio declaren qué zonas son tensionadas.
Zonas tensionadas
Pero, ¿qué se entiende como zona tensionada?
Para declarar una zona como zona tensionada, tendrá que cumplir alguna de los siguientes puntos:
- Que la carga media de la hipoteca o el alquiler más los gastos y suministros supere el 30% de ingresos medios o renta media de los hogares de la zona
- Que el precio de compra o alquiler de la zona sea un 3% superior al porcentaje del IPC de la Comunidad Autónoma de los últimos 5 años
Una vez se declare la zona tensionada, la vigencia de esta declaración será de 3 años pudiendo prorrogarse anualmente.
Una vez que sean declaradas las zonas tensionadas, entrarán en vigor las siguientes medidas:
1.- Los inquilinos podrán pedir prórrogas extra
Los inquilinos a los que se les acabe el contrato de alquiler en zonas tensionadas, podrán pedir prorrogas forzosas de su contrato durante un máximo de 3 años consecutivos.
2.- Gran tenedor
Los grandes tenedores, hasta ahora, eran aquellos propietarios que tenían más de 10 inmuebles en la misma zona (sin contar garajes y trasteros). A partir de ahora, en las zonas tensionadas, se considerarán grandes tenedores aquellos que tengan más de 5 inmuebles a su nombre.
3.- Se fijará un precio máximo de alquiler
En esta medida, se diferencian dos tipos de propietarios, los pequeños propietarios y los grandes tenedores.
¿Cuáles son los límites de precio para los pequeños propietarios? Los siguientes:
- Los pequeños propietarios no podrán superar en un nuevo contrato, la última renta vigente en los últimos cinco años. Tampoco podrán, en un nuevo contrato al mismo inquilino, añadirle gastos extra como el IBI o los gastos de comunidad
- En caso de que se reforme la casa y haya una mejora en el consumo energético, la renta podrá subir en un máximo del 10%
- También suben en un máximo del 10% aquellas rentas de los contratos firmados para más de 10 años de duración
¿Y en el caso de los grandes tenedores?
En este caso, las rentas tendrán que fijarse bajo el Índice de Precios de Referencia que publique cada municipio
4.- Deducciones fiscales
Las nuevas deducciones fiscales, entrarán en vigor en enero de 2024, por lo que, será en la Declaración de la Renta que se haga en Primavera de 2025 cuando realmente lleguen esos beneficios. Pero, ¿cuáles son?
- La reducción general sobre el rendimiento neto del alquiler pasa del 60% al 50%
- Incentivo del 90% cuando rebajes la renta de tu vivienda en un mínimo del 5% dentro de una zona tensionada
- Incentivo del 70% para aquellos propietarios que alquilen su vivienda a jóvenes de entre 18 y 35 años o lo hagan a través del programa de vivienda asequible incentivada o protegida o la alquilen a entidades sin fines lucrativos
- Incentivo del 60% para aquellos propietarios que hayan reformado o reformen el inmueble como máximo 2 años antes de alquilarlo
Estos serían los principales cambios de la Nueva Ley de Vivienda que busca cumplir con el derecho de todos los ciudadanos de tener una vivienda digna.
Se ha hablado mucho de ella pero a vosotros, ¿qué os parece? ¡Abrimos debate!
Y no lo olvides, si tienes cualquier duda o consulta sobre la nueva ley o cualquier otra cosa relacionada con la vivienda, ¡no dudes en contactarnos! Estamos aquí para ayudarte 😉
Irati Martín
